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| lunes, 9 de noviembre de 2026 |
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Barrios de CABA más rentables
Villa Lugano lidera con un cap rate del 9,27% anual.
Comprar un departamento para alquilarlo no se reduce a calcular el ingreso mensual. El precio de compra, los costos de mantenimiento y la capacidad de mantener el inmueble ocupado durante todo el año son factores que determinan si la inversión realmente vale la pena. En la Ciudad de Buenos Aires, además, la rentabilidad varía considerablemente según el barrio y el tipo de propiedad que se elija.
Según datos de la plataforma Inmocheck, los departamentos en CABA ofrecen un cap rate promedio del 6,63% anual. El cap rate, o tasa de capitalización, es el indicador que mide el rendimiento bruto de una propiedad en relación con su valor de compra. Sirve para comparar distintas alternativas de inversión antes de descontar gastos. El análisis se elaboró sobre una muestra de 79.937 departamentos en venta y 19.221 en alquiler, además de 4.122 locales comerciales en venta y 3.680 en alquiler.
El cálculo es sencillo: se multiplica el alquiler mensual por 12 y se divide el resultado por el precio de compra. Por ejemplo, una propiedad que vale US$80.000 y se alquila a US$600 por mes genera un rendimiento bruto del 9% anual. Lo que ese número no contempla son las expensas extraordinarias, los períodos sin inquilinos, el mantenimiento, los impuestos ni los honorarios de administración.
Villa Lugano encabeza el ranking con un cap rate del 9,27% anual. Le siguen Montserrat con el 8,69%, San Telmo con el 8,19%, La Boca con el 7,98% y San Nicolás con el 7,79%. En el otro extremo, Coghlan registra el retorno más bajo, con apenas el 5,32%, seguido por Núñez con el 5,50% y Puerto Madero con el 5,53%.
La diferencia entre Villa Lugano y Coghlan alcanza los 3,95 puntos porcentuales. Esa brecha revela algo clave: un inmueble más económico puede ofrecer un rendimiento porcentual más alto aunque genere un alquiler mensual menor al de una propiedad ubicada en una zona más cotizada.
Cristian Rajani, analista de Inmocheck, explicó que no alcanza con mirar cuánto se puede cobrar de alquiler. "Hay que relacionar ese ingreso con el capital que exige la compra y considerar los gastos que tendrá el propietario. Dos departamentos con alquileres similares pueden ofrecer rendimientos muy distintos si sus precios de venta son diferentes", señaló.
Rajani también marcó la diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta. Un inmueble puede mostrar un porcentaje atractivo a primera vista y perder parte de esa ventaja si requiere reparaciones frecuentes, pasa varios meses vacío o acumula gastos elevados. Esa diferencia resulta central a la hora de evaluar si una inversión es realmente conveniente.
En barrios como Villa Lugano, Montserrat y La Boca, el menor costo de entrada eleva el rendimiento porcentual. En zonas como Puerto Madero, en cambio, los valores de compra son mucho más altos y los alquileres no crecen en la misma proporción, lo que reduce la rentabilidad relativa. Según Rajani, mientras algunos inversores apuntan a maximizar los ingresos mensuales, otros prefieren preservar el capital a largo plazo en zonas de mayor valor.
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